【Airbnb（エアービーアンドビー）とは？トラブル実例！】
こんにちは。
プレッジコーポレーションです。
さて、前回は新品川駅構想とエアービーアンドビのお話しを
させていただきました。
エアービーアンドビーも賃貸業者様から多くの相談を頂く案件ですので、
不動産賃貸業をやっているのであれば、知らないとかなりまずい話ですので、
是非お目通しいただければと思います。
まだの方はこちらから
今回はAirbnb（「エアビーアンドビー」の話を主軸にお話しさせて頂こうと思います。
そもそも、Airbnb（「エアビーアンドビー」を知らいという人の為に
こんなサイトが御座います。
どんなものなのか？
ご存知の方も多いと思いますが、簡単に概要を説明します。
宿泊先予約サイトAirbnb（エアビーアンドビー）は「民泊」を仲介するサービス
Airbnb（エアービーアンドビー）は2008年8月に立ち上がった、旅行客（ゲスト）と宿泊施設として利用できる部屋・スペースなどを持つ人（ホスト）を仲介する、いわゆる「民泊（みんぱく）」仲介サイトです（スマホアプリもあります）。
正式名称の「エアービーアンドビー」という言葉が日本語では非常に発音しづらいので
- エアビーアンドビー
- エアビーエンビー
- エアビーエヌビー
- エアビー
- airb&b（エアビー&ビー）
などの表現で呼ばれたり、紹介されたりしています。
将来的に普及すれば日本人にも呼びやすい「エアビー」などのような短縮された名称で落ち着くかもしれません。
日本国内でもシェアハウスなどが流行っていますが、Airbnbの場合は
- 管理している部屋やスペースを短期（1日単位や1週間単位、月単位も可能）で貸し、副業感覚で収入を得たい人
- ホテルなどより廉価でアットホームな環境で宿泊したい旅行客
この双方のニーズによって成立するビジネスモデルです。
他人に貸せる部屋や土地（部屋以外にも庭、島、城と、なんでも貸せます）を所有しているなら誰でもホストになれます（個人だけでなく株式会社のような法人、個人業主もホストになれます）。
Airbnb（エアビーアンドビー）は現在世界中で人気が高まりつつあって日本を含む世界190カ国以上、34,000を超える都市でサービスを展開しています（日本版・日本法人もあります）。
※Airbnbのようなモノや場所をシェア（分けあう）ビジネスは「シェアリングエコノミー」「シェアエコノミー」と呼ばれ世界中で注目されています
Airbnb（エアビーアンドビー）URL：http://www.airbnb.com/
スマートフォンアプリ（iPhone、Android両方）にも対応しているので、スマートフォンを利用している人はアプリストアからダウンロードしてみてください（ダウンロード、登録は無料）。
※Airbnbの旅行ポイントがもらえるクーポン付き招待コードの使い方についてはこのページの下部で説明しています
Airbnb（エアビーアンドビー）iPhoneアプリ
部屋やスペースを貸す方法・使い方
- まず無料会員登録を行なう（Facebookのアカウントでログインもできます）
- 顔写真をアップロードしてプロフィール＆紹介文を充実させる
- 料金を設定して部屋などのスペースを写真付きで掲載＆紹介
- 予約を受ける
- 予約リクエストを承認する
- ゲストがリスティングに宿泊する
※airbnb独特の用語ですが、掲載されている物件は「リスティング（listing）」という言葉で表現されます
これがAirbnbの使い方の一連の流れになります。部屋の鍵の受け取り方法などはホストとゲスト間でやりとり方法を取り決めます。
部屋の貸し出し方法や写真登録方法などの詳しい手順は
【Airbnb公式サイト内ページ】Airbnbで部屋を貸し出す手順を教えてください
・https://www.airbnb.jp/help/article/103
こちらの公式サイトで確認してください。
かなり充実したマニュアルになっていて、日本語の質問にも対応してくれます。
鍵のやりとりで手渡しが面倒臭いと感じる人やプライバシー上の問題で借主に直接会うのが嫌だという人にはスマートロックを使うとスマホアプリ上のみで鍵の受け渡しやオンライン管理できるので楽ですし複製されたりする恐れがありません。
スマートロックの仕組みや導入方法などについては
・スマートロックAkerun（アケルン）公式ページ
https://akerun.com/
こちらで確認してください。
導入には購入費用がかかりますが、人件費削減と安全性の向上など、導入によるメリットは大きいですし、事業者なら費用は経費にすることができます。
仕組みは簡単ですので女性でもすぐに設置できます（既存の鍵の上に被せるだけなので賃貸物件でも導入可能で、鍵の交換費用などはかかりません）。
しかし、購入費用だけはかかりますので、まずは資料請求をして他のスマートロックと比較するなどしてから導入を決定することをおすすめします。
Airbnb（エアビーアンドビー）スマホサイト画像
簡単にいうと、自分で購入した物件などを民泊（要はホテル）のような形で短期的にお部屋を貸すサービスで
、既に外国では格安航空予約アプリのエクスペディアやこういった自分で格安で泊まれるところ探すサービスが普及しております。
その為外国人観光客などの利用者が多く、観光で来るので格安としているが多少値段が高くても利用者が絶えない為、管理は大変だがその分のリターンが大きいというサービス内容になります。
自己所有で物件を持っていて、空室の多い大家様には新たな提案になるサービスではありますが、トラブルも絶えません。
ゲストが無連絡で2時間の大遅刻
まだAirbnbホストとして駆け出しの頃の話です。アメリカから青年が到着する予定になっていました。
最寄り駅に○時に待ち合わせという事前アポを取っていたので、約束通り駅の待ち合わせ場所で待っていました。
しかし、待てども待てどもゲストは来ません。30分待っても来なく、1時間、1時間30分、そして2時間待ったタイミングで来ました。
事前に遅れるという連絡をもらえれば、改めて待ち合わせに迎えに行けばいいだけですが、このときは、特にゲストからは一切遅れるという連絡は来ませんでした。
結局2時間最寄り駅で待ってゲストと無事合流することはできましたが、さすがに2時間待つのはキツイです。
結局、このケースではゲストの飛行機が2時間遅れたため待ち合わせに遅れてしまったのでした。
このトラブルについては、事前に便名を確認する、事前に電話番号を確認する等など複数の対応策を準備しておくことでまったくトラブルにはならない事案でした。
結局、私がホストとして駆け出しの頃で何を事前に確認すればよいのかぜんぜんわからなかったためにおきてしまったトラブルだったのです。
宿泊人数に関する申告内容を偽る
この日到着するゲストは、日本に仕事のために来たゲスト。無事待ち合わせ場所の最寄駅で合流して物件のご紹介をしましたが、この時は、事前申告通り1人で来ました。
しかし、チェックアウト日の翌日、チェックアウト時間の11時を過ぎてもまったく出てこないため部屋のほうに向かうと、部屋からゲストともう一人の知らない人が出てくるではありませんか。
もともと2人で宿泊予定だったのに、予約のときは1人での予約と宿泊人数に関する申告を偽り、こっそり2人で宿泊するパターンです。特にまるまる貸切の部屋タイプで貸し出している部屋で稀に発生することがあります。
まるまる貸切でゲストとまったく対面しない場合は、実際で何人で泊まっているのかホストが把握することが非常に難しいというのが理由です。
この対策としては、ゲストと事前にメッセージのやりとりをしている時に、矛盾すること（1人なのに枕を2つ用意し欲しいなどの要望）を言っていないかどうか注意を払うしかないかと思います。
清掃に向かうと、窓がフルオープンに。
ゲストがチェックアウトしたあとに、清掃作業のため部屋に向かうと、エアコンのつけっぱなし、窓も全開で電気もつきっぱなしの状態で放置されているではありませんか。
ただこのトラブルについても一方的にゲストが悪いわけではないと考えています。
つまり、ホスト（私）のリスク対応策が甘く、リスク回避策がうまく機能していなかったということです。
事前にどのようなトラブルが起こるかを想定し、その回避策を事前に検討しておくことで、発生件数を十分に減らすことは可能です。
バルコニーで喫煙をされる
ハウスルールで喫煙は禁止していましたが、チェックアウト後にバルコニーには吸殻が・・・
喫煙禁止とは書いていたのですが、バルコニーであれば良いのではと勝手に考え、タバコを吸っていた可能性があります。そこで、ハウスルールの喫煙禁止のくだりに、バルコニーを含めた建物内すべての場所で喫煙を禁止しますという書き方に変更したところ、バルコニーで喫煙をするゲストはいなくなりました。
部屋のいたるところにゴミ
ゲストがチェックアウトしたあと、清掃ため部屋に行くと、ゴミがゴミ箱には入っておらず、大量のゴミが床に散らかっていました。中国系のゲストでたまにあるのが,
靴の空箱や大きな空箱など爆買いで購入した空箱をそのまま放置していくパターンです。箱自体が大きいため処理に意外と時間がかかってしまいます。
ポータブルWi-Fiや鍵の紛失
ポータブルWi-Fiの紛失や鍵を紛失する場合があります。
ゲストが紛失しないよう工夫するのには限界があるため、紛失することに備えてAirbnbの保証金精度を利用しましょう。
絨毯にワインをこぼしてしまった、窓を割ってしまった、鍵を紛失してしまった――そんな滞在中の予期せぬ災難から守ってくれるのAirbnbの保証金制度です。
Airbnbで保証金をご利用になる場合は、ホストは予約手続きが行われる前にリスティングに保証金を追加しておく必要があります。
保証金を設定すると、ゲストは予約の段階でホストが指定した金額を払うのでは？とお考えの方もいるのですが、実は保証金はゲストは予約する段階では支払う必要はありません。
ゲストがチェックアウト後に部屋に清掃に行って、紛失や破損に気づいたタイミングで、ホストが保証金による賠償請求をすることで、Airbnbが仲介に入り必要に応じてゲストから支払いを回収してくれます。
なお、ホストが保証金による賠償請求が行えるのは、ゲストのチェックアウト日から48時間以内のため、ゲストがチェックアウトしたあとは、極力早く部屋の状態を確認することをおすすめします。
トラブルのリスク回避とは？
以上がAirbnbでホストをしている中で起きたトラブルの実例でした。
いかがでしたでしょうか？ここまで読んでいただけた方ならお分かりかもしれませんが、Airbnbでトラブルになるのは、そのほとんどがホスト側が事前のリスク対応を怠っているから起きることが大半なのです。
とはいえ、初めてAirbnbでホストを始める方は、どんなトラブルが起こるのかを事前に想定することは難しいと思います。
そこで役立つのが案内資料の制作代行をしてくれるAirbnb代行サービスAirstairの「初回セットアッププラン」です。
こちら制作するウェルカムガイドは、過去の250名以上のゲストを向かい入れた経験からトラブルを極限まで減らすノウハウが詰まった案内ガイドです。
こちらをご利用いただくことで、Airbnbを初めての方でも、Airbnbで怒りうるリスクやクレームとなりやすい箇所を網羅したゲスト向けの案内資料を作成できるため、トラブルやクレームのリスクを極限まで減らした状態でホストをスタートできます。
上記のようなトラブルが挙げられます。
しかし、業者様目線ではなく、あくまでも運営目線のトラブルです。
業者様として多く発生しているのが、無断転貸の実情です。
普通に住居として借りて、気が付いたら転貸ビジネスに使われている。
「なんかあそこの部屋、人の出入りが激しいな、、、？」
なんて思っていたら民泊として利用している。
それがノウハウとして売られていたりするから、これまた厄介です。
空室が多いマンションやセキュリティー防音完備の分譲賃貸であれば入居者の属性上
そこまで気にしないという人も多いかもしれませんが、ファミリータイプの物件であれば、
旅行できて夜遅くまで騒がれたりしていてはたまったものではありません。
また、そのクレームで朝から動き回るのも、一苦労です。
こういった案件は今後確実に増えることでしょうから、注意が必要ですね！
次回は、家賃を９年間滞納した男という異例の実例をご紹介したいと思います。
改めて保証会社や管理会社様の必要性というのを認識していただける
内容かと思いますので、是非次回も楽しみにご覧いただければと思います。
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弊社は不動産賃貸仲介、管理をメーンとし、
人材派遣、飲食業などのグループ企業で運営しております。
家賃保証会社のプレッジコーポレーションです。
不動産賃貸業者様には、安心してご利用いただけるシステムをご用意しており、
各不動産業者様には有益な情報発信をしておりますので、
是非、お気に入りに登録して頂き、配信をご確認いただければと思います。
保証会社についての問い合わせなどは下記より承っておりますので、
お気軽にご連絡いただければと思います。
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